持ち家か賃貸かの悩み
人生最大の買い物に対する不安と私の考え
子どもが成長してくると、「そろそろマイホームを考えるべきか」「ずっと家賃を払い続けるのはもったいない」と悩む方は多いのではないでしょうか。 今から、持ち家と賃貸のどちらを選ぶべきかという永遠のテーマについて、資産形成の実体験を踏まえてお話ししていきます。 今回は、その疑問や不安に対して、環境や変数が介在する前提での「現時点の結論」を提示します。
自分の選択した一方を自己正当化したいためポジショントークになりがちです。しかし、将来何が起きるか分かりません。戦争、疫病、地震、水害、技術の大幅な進歩、景気 などなど。コロナ禍も予想できた人いましたか？もし、1年前にコロナを予想していたアナリストがいたら変人扱いされたと思いませんか？
だから、人は今の常識の延長線上で説明します。でも、実際は何が起こるか分からない。誰もが不足した情報しか持っていない中で、あなたは何かを選ばなければならない状況ということです。
例えばババ抜きをしているとします。残り2枚です。今持っている情報は、相手はいつも右側にジョーカーを仕込んでいた。それは過去4回中4回。次あなたはどのカードを選びますか？
明らかに情報は不足していませんか？過去のトレンドから、おそらく右側にジョーカーがあるとアナリストが言います。明らかに過去のトレンドから右側だと。その意見につられて一部観衆も右側だと言い始めます。他の観衆は左側にあると言います。相手の目線が右側に向きました。あなたはどちらを選びますか？
情報はあります。しかし、一部情報であり明らかに不足しています。私はこれと似た状況なのではないかと思っています。しかもゲームではなく、数千万円の大金が投入されます。これは損するか得するかだけの視点ですが、それぞれの状況や好みなどもあるので、持ち家にすべきか賃貸にすべきかなんて誰も答えをだせるわけがありません。
そのため、私の結論として、持ち家か賃貸をかについてはどちらがいいかなど分からない且つ、絶対的な正解はなく、ご家庭の状況によるケースバイケースということです。 それが答えです。だから、限られた自分で持っている情報や環境から何がいいか見極める必要があります。
私個人の選択について記載しますと、不確実な要素が多すぎる現代において、我が家は現時点で「状況に合わせて住み替えができる賃貸の継続」を選びました。決してそれは正解ではありません。選んだ道というだけです。なぜそれを選択したかは次の記事で書きたいと思います。
周囲が家を買い始めて強く焦った過去
私も子どもが生まれ、同僚たちが次々と家を買い始めた頃は、自分だけ賃貸で取り残されるような焦りを感じていました。 自分の家を持たないと一人前ではないような気がして、休日は家族で住宅展示場を回っていた時期もあります。
しかし、今の常識が10年後も通用するとは限らないと気づきました。 自分の価値観や環境といった多くの変数を整理し、数字で予測を立てることで、見えない周囲のプレッシャーを消し去ることができたのです。
持ち家のメリットとデメリット
メリット
世間では、賃貸の家賃は掛け捨てであり、住宅ローンを払えば最後は自分の資産になるというセオリーが一般的です。 例えば、毎月10万円の家賃を35年間払い続けると、総額で4,200万円という非常に大きな出費になります。
これだけの金額をただ払い続けるくらいなら、自分の家を持ったほうが得だと感じるのは、ごく自然な感情です。 多くの方がこの表面的な数字の比較を見て、安心感のあるマイホームの購入を決断しています。
また、いざという時に家を売ればまとまったお金になるという点も、持ち家ならではのメリットです。 ただし、総返済額以上のリターンがあるかは分からず、売却した時点から住む場所を探せば結局は賃貸の人と同じ状態に戻る点には注意が必要です。本当でしょうか。下のシミュレーションツールでマンション購入時の総支払額を確認できます。想定している家賃と比較してみてください。
デメリット
持ち家には安心感がある一方で、購入後の固定資産税、管理費、修繕費といった見えない維持費が数百万円単位でかかってきます。 外壁塗装や水回りのリフォームなどを定期的に行うと、35年間で1,000万円以上の追加費用が発生することも珍しくありません。 さらに、日本に住んでいる以上、地震や水害といった自然災害で家がダメージを受けるリスクは避けられません。
加えて、いざという時に買い手が見つからず、売りたい時に売れないかもしれない「流動性の低さ」も大きな懸念材料です。 日本は人口が減っているにもかかわらず、資材や人件費の高騰だけでは説明がつかないほどマンション価格が異常に上がっています。
今はマンションが資産として優勢に見えますが、将来は土地持ちが良い時代になるかもしれず、先のことは誰にも分かりません。
賃貸のメリットとデメリット
メリット
賃貸であれば、万が一の災害時や建物が古くなった時に、別の安全な場所へすぐに引っ越すことができ、逆に修理を頼むこともできます。
また、大家さんと家賃交渉ができる余地があることや、嫌なことがあればすぐに環境を変えられるのも賃貸の大きなメリットです。 家族の形に合わせて適切な広さの部屋を選べるのは賃貸ならではの強みだと感じています。
また、今後の日本は人口も世帯数も減少していき、団塊世代の家が余って空き家が増えるという大きなトレンドが待ち受けています。 家の供給は増えるのに人が減っていく状況下で、将来どう変わるか分からない時点で住む場所を長期間固定してしまうのは非常にリスクが高いと感じています。
資材高騰や円安の影響で今後家を安く買えるかは分かりませんが、3Dプリンター住宅や自動運転の技術が進歩すれば住む場所の価値観は大きく変わると予想しています。 自動運転が普及すれば、田舎暮らしが新たなトレンドになるかもしれません。さらに両親の保有する家の存在もあるため、今の常識が10年後の常識になるとは到底思えません。
更に、ブログなどの事業を育てて青色申告を活用し、家賃の一部を経費にして固定費を抑える工夫も取り入れることもできます。 大金を家に縛られず、手元の資産を投資で複利運用して雪だるまを大きくしていくことが、結果的に家族を守る手段にできます。
デメリット
家賃の掛け捨てと一生続く住居費の負担
賃貸の最も明確なデメリットは、どれだけ長く住んで家賃を払い続けても、決して自分の資産にはならないことです。 毎月10万円の家賃を35年間払い続けると総額で4,200万円という大きな出費になりますが、これが手元に残らないのは事実です。
また、持ち家のように住宅ローンの完済というゴールがないため、生涯にわたって住居費を支払い続けなければなりません。 老後になり年金収入だけになった後も毎月の家賃が発生し続けることは、家計管理において大きな心理的負担になります。
高齢時の契約ハードルと環境の不自由さ
さらに、高齢になると孤独死などのリスクから大家さんに敬遠され、賃貸契約が結びにくくなるという現実的な問題もあります。 将来的なインフレによって、周辺相場に合わせて家賃が値上げされるリスクもゼロではありません。
また、自分の所有物ではないため、壁に穴を開けたり、ライフスタイルに合わせて自由にリフォームしたりすることはできません。 環境を変える身軽さがある一方で、老後の確実な住まいの確保や、住空間の自由なカスタマイズ性においては持ち家に劣るのが賃貸の弱点です。
未来の家計を数字で予測する重要性
住宅ローンが将来の資産形成に与える影響
数千万円の住宅ローンを組むと、毎月の投資に回せる金額が大きく減り、複利の力が大きく削がれてしまいます。 大金を家に固定するのか、それとも金融資産として手元に置いておくのかで、10年後や20年後の総資産には数千万円の差が生まれます。 外部環境や私たちの考え方が変われば選択は変わる可能性がありますが、現時点ではお金を減らさずに運用へ回し続けることが最適だと考えています。
自分の数字を当てはめて未来の推移を確認する
あなたがどちらを選ぶか考えるのは難しいです。最も気になるいくらかかるのか？
一般的な不動産屋さんのサイトでは買ってもらうためのツールや記事が多いと思います。下記のツールに必要な数字を数個インプットするとマンションの総支払額が分かるものになっています。
家を買う前、迷っているときに、ご自身の収入や家賃、購入予定の物件価格を入力して、未来の家計がどう推移するのかを確かめてみてください。
持ち家と賃貸に関するよくある質問（FAQ）
Q1. マイホーム購入と賃貸、結局どちらが正解ですか？
絶対的な正解はなく、ご自身の価値観や環境によって正解は変わるケースバイケースの問題です。
今の常識が10年後の常識とは限りません。 だからこそ、一つの考え方に固執せず、ご自身の現在の状況と将来の予測を数字で比較して「自分だけの正解」を見つけることが大切です。
Q2. 賃貸だと老後に家を借りられなくなる不安はありませんか？
十分な金融資産を築いておけば、老後に家を借りられなくなるリスクは大幅に減らすことができます。
資産がしっかりあれば家賃の支払い能力を証明できますし、将来的に子どもが巣立った後、好きな場所に適切なサイズの家を現金で買うことも可能です。 今のうちに投資でしっかりとお金を育てておくことが、老後の住まいの選択肢を広げる最大の防衛策になります。
Q3. 頻繁な引っ越しは子どもに悪影響ではありませんか？
家族でしっかりとコミュニケーションを取り、前向きな理由を共有できれば、新しい環境に順応する力を養う良い機会になります。
我が家も引っ越しが多いですが、子どもたちは新しい場所での生活を楽しんでくれています。 もちろん転校などの負担はありますが、親が不安な顔をせず、変化を楽しむ姿勢を見せることが大切だと感じています。
まとめ：柔軟な思考と数字で自分だけの未来を選ぶ
家を買うか賃貸を続けるかは、周りの意見や感情ではなく、自分たち家族の現状と未来の目標に合わせて柔軟に選ぶことが大切です。
本当に必要なタイミングが来た時に最適な選択ができるよう、日々の家計管理を続けていきましょう。
また、住宅購入など数千万単位の大きなお金が動く決断は、自分一人で行うのは危険です。 特定の金融商品に偏らない、客観的な第三者の視点を取り入れることで、家計の死角をなくし、より安全な計画を立てることができます。
不動産屋さんの準備したFPは家を買ってもらうために雇われているFPです。無料でFP診断などメリットがありません。ですから、自ら申し込み話をする必要があります。
まずはご自身のこれからの人生設計について、お金の専門家に無料で意見を聞いてみてはいかがでしょうか。
「資産運用や保険の見直し、プロに相談して未来の安心を手に入れませんか？今なら無料FP相談でハーゲンダッツギフト券をプレゼント中！」
コメント