都内のマンション価格「1億円超え」の異常事態
都内23区の新築マンション平均価格が1億円を超えました。普通の会社員が買える金額ではありません。 それでも「パワーカップルならペアローンで買える」「変動金利なら月々の支払いは家賃並み」という甘い言葉で、多くの人が契約書に判を押しています。
しかし、断言します。 「今の変動金利（0.4%前後）が35年続く」前提で計算しているなら、あなたは破綻予備軍です。
今回は、日銀の利上げで変わりつつある「金利の現実」と、銀行が決して表では言わない「審査金利（プロのモノサシ）」を使って、あなたの家計の耐久テストを行います。
1. 「0.4%」はもう存在しない？ 金利のリアルな現在地
広告で見る「変動金利0.3%〜0.4%」という数字。あれをそのまま信じていませんか？ 現実はもっとシビアです。
日銀の利上げにより、基準金利は既に上昇圧力を受けています。 実勢としては、最優遇でも0.6%程度まで上がってくると見るのが自然です。
さらに、忘れてはいけないのが「団信（団体信用生命保険）の上乗せ」です。 「がん団信」や「3大疾病保障」などをつけると、金利に+0.2%程度が上乗せされます。
つまり、スタートラインは0.4%ではなく、「0.6%（金利） + 0.2%（保険） = 0.8%」あたりが妥当なラインなのです。 この時点で、当初の想定より支払額は増えているはずです。
2. 変動金利は「必ず上がる」前提で備えよ
「変動金利は低いからお得」 これは過去の話です。これからは「金利ある世界」が戻ってきます。
世界的に見ても、日本の金利だけが異常に低い状態が続いてきました。インフレが進み、賃金が（少しずつでも）上がる局面で、金利だけが上がらないという虫のいい話はありません。
では、もし金利が上がったらどうなるのか？ 私の自作シミュレーターを使って、「現実的な上昇（2%）」と「銀行の基準（4%）」の2パターンで試算してみましょう。
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3. 【実験1】もし金利が「2%」になったら？（現実ライン）
まずは、フラット35（固定金利）と同水準の2.0%で借りたケースです。これは「最悪の事態」ではなく、十分にあり得る「現実的な未来」です。
【試算条件】借入6,000万円 / 35年返済 / 元利均等
(管理費: 20,000円/月, 修繕積立金: 20,000円/月, 固定資産税を概算で織込んだ場合)
(1) 現在(金利0.8%で借りた場合)
月々23.5万円 (月割の概算固定資産税含む) でした。ローン返済のみだったら16万円程度ですが、コミコミだと結構キャッシュは出ていきますね。
(2) 金利2.0％で借りた場合
月々 27.0万円 (月割の概算固定資産税含む)でした。
差額： ＋約3.5万円 / 月
月3.5万円の差額。 「飲み会を減らせばなんとかなる」と思いますか？ 下の表はそれぞれのパターンの総支払額を表したものです。この＋3.5万円が35年続けば、下の表の通り、総額で1,400万円ほどの負担増です。 子供の学費1人分が、金利上昇だけで消えてなくなります。
(1) 現在(金利0.8%で借りた場合)
(2) 金利2.0％で借りた場合
4. 【実験2】銀行のモノサシ「審査金利4%」の衝撃（安全ライン）
次に、銀行が裏で使っている「審査金利」の話をします。
銀行は「0.4%で貸します」と言いますが、審査をする時は「この人は金利が3%〜4%になっても返せるか？」という厳しい基準（審査金利）で計算していることが多いのです。
では、プロの安全基準である4.0%になったらどうなるでしょう？上と同じ条件で金利だけを4.0%に変えて試算してみます。
【試算条件】借入6,000万円 / 35年返済
(3) 金利4.0%で借りた場合
月々 33.7万円 (月割の概算固定資産税含む)でした。
毎月の支払いが33.7万円になります。 今の家計で、明日から毎月33.7万円を払えますか？ もし「絶対に無理」なら、あなたは銀行から見て「ギリギリ貸せるけど、金利が上がったら破綻する客」と思われている可能性があります。
5. 【予告】「ペアローン」という名の時限爆弾
では、「1人の収入じゃ届かないから、夫婦でペアローンを組んで1億円借りる」 都内ではこんなパワーカップルが増えていますが、これは「金利上昇リスク」×「離婚リスク」の掛け算になります。
統計的に、日本の夫婦の約3組に1組が離婚しています。 金利が上がって支払いが苦しくなった時に、夫婦関係が悪化したら？ オーバーローンで家が売れなかったら？
この「ペアローンの闇」については、あまりに長くなるので次回の記事で詳しく解説します。 （結論だけ言うと、私は絶対におすすめしません）
結論：自分の「破綻ライン」を知っておこう
脅すようなことばかり言いましたが、私が伝えたいのは「計算なき借金はギャンブルだ」ということです。
「銀行が貸してくれるから大丈夫」ではなく、「金利が何%になったら我が家は破綻するのか？」 このデッドラインを自分で把握しておいてください。
私の作ったシミュレーターなら、数値をインプットするだけで一瞬で計算できます。 まずは「金利4%」に合わせてみてください。そこで青ざめるか、安心するか。それがあなたの家の「真の実力」です。
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「借りすぎ」が不安になった方へ
「計算したら、将来支払えなくなる可能性が高い…」 「すでに変動で借りているけど、固定に借り換えるべき？」
もしシミュレーション結果を見て不安になったなら、今すぐプロ（FP）に「家計の耐久テスト」を依頼してください。
不動産屋さんではなく、第3の依頼先である、FPの方が中立的な立場で見解をもらえるのでお勧めです。
素人判断で「まだ大丈夫」と放置して、金利が上がってから動いても手遅れです。 プロの視点で「借り換えのタイミング」や「繰り上げ返済のプラン」を作ってもらうだけで、数百万円の損失を防げるかもしれません。
今なら無料で相談できます。 手遅れになる前に、プロの「モノサシ」で家計を診断してもらいましょう。
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